川普对等关税 致美国房市6大现状

美国总统川普的对等关税，4月2日真的来了，刀起刀落，全球哀鸿遍野！中国被课了34%的关税，加上之前的20%，一共是54%。台湾则是被课了32%，也很重！但是美国对钢铁、药品与半导体等项目暂时豁免。在关税杀声四起之际，很多国家也要实施报复性关税，同时也有很多要和美国协商，所以想必要会有一阵兵荒马乱之际，尽管股市已经先行暴跌，但是对房地产行业冲击如何，我们还是得有点耐心好好观察。

第三次谈论关税与房市

其实，关于川普的对等关税话题，这已经是“美国地产热点”栏目第三次谈论了。第一次在二月中旬，我谈的是川普首先对加拿大、墨西哥和中国加征关税的目的，还有可能对房地产市场带来的影响；第二次是三月中旬，川普已经准备把关税扩展到全世界，这时的背景比前一次的影响更大，股市确实出现重挫，我们也看到有些家电制造业在调涨价格，但所幸抵押贷款利率出现下降的迹象。总之，经过时间的推进，关税的实际影响的层面是越来越清楚。

那么这一次再谈关税，已经是川普政府对贸易各国，正式端出对等关税的课征比例，当然很多国家都纷纷在对关税做出反应，例如台湾政府方面，就想要对这次课征的税率，提出三点不合理之处，跟美方谈判如何降低关税；韩国方面也准备要进行谈判，希望减少冲击；墨西哥在这次对等关税中，影响相对较小，但是美国对外国制造的汽车征收25%的关税，令墨西哥比较担忧。

贸易各国当然也有反击、大肆批评的，但是也都愿意与美国开启谈判，毕竟大家想做国际生意，无法跳过美国市场。所以，川普之前就表示，他已经预料世界各国对关税的反应，但是希望大家看得长远一点，不要反应过度，如果各家愿意提出“极具吸引力”的条件，那么就有降低关税的可能性。

关税对建材成本的影响

我们把主题拉回房地产，到底关税的影响会如何冲击美国房市？在本专栏的第一次分析当中，我谈到关税对房地产业大概会有五大影响：第一、造成部分建筑成本上涨；第二、带动房价上升；第三、导致建筑类股发生波动；第四、因为寻求替代材料，延长建筑工时；第五、同时带来新房库存量的压力。

那我们就来看看，目前这五大影响都有哪些表现？同时，最后也分析对抵押贷款利率的冲击：
第一、现在的建筑成本有上涨吗？这点的确有上涨现象，之前有谈到家电业的涨价，最近我又看到美国建材零售商家得宝（Home Depot）为了因应关税，要求中国的制造商承担成本，但因为中国方面被加征了很高的税，所以制造商最后拒绝降价。所以，如果家得宝不赶紧寻求另外的制造商，涨价势必发生。

另外，之前美国建筑业就很担心对加拿大征税，会引发木材的涨价。在全美建筑商协会的统计中，截至3月28日，框架木材复合材料价格较前一周上涨 0.4%，每1000板英尺价格来到488美元；另外，软木材价格创下2023年6月以来的最高水准；木材价格目前比一年前高出15.6%。

不过，这次的对等关税宣布，并没有再次对加拿大和墨西哥增税，所以来自加墨两国产品可以暂时避过涨价的风险，因此新建筑大量使用的木材、石膏目前应该不会有进一步的加价。不过，由于之前对加墨两国实施的关税，还是把建筑价格提高了。

关税对房价的影响

第二点，关税是否导致房价上涨？关于这点，我们来看即时的房市统计，根据Redfin截至3月30日的4周数据，中位数售价上涨3.4%，达到38.6万美元，中位数开价上涨6.7%，达到近42.5万美元。

但是根据Realtor.com的数据，截至3月29日，中位数开价没有变动，而且已经连续第三周与去年同期相比没有变化，2025年迄今甚至下跌了0.9%。这样的数据表现，显示春季价格疲软，与以往的旺季、复苏格局相去甚远，同时，从两个数据库都能发现，销售量呈现低迷状态，可供销售的数量有比去年增加，新上市房也有增加，但是房产在市场上的天数却在拉长，表示买家现在相当保守，不着急进入市场。

在三月份，房屋库存在全美四大地区，都出现成长，西部+40.3%、南部+31.1%，与疫情前相比，西部和南部的库存量已经几乎恢复正常，但是在东北部和中西部，落差还是很大。

从都市来说，圣荷西、拉斯维加斯、丹佛有最大的库存量增加，三个城市都很接近七成的增长幅度。所以，要在这些地方买房，买方会有更多的选择性，不过要留意的是，西部市场的房价仍有些微的涨幅，像是圣荷西、旧金山、洛杉矶和西雅图，至于南部地区的德州、佛罗里达，因为库存量充足，会更容易有降价的空间。

对等关税 让房地产招架不住吗？｜影响房地产六大变化｜美国会陷入经济衰退吗？｜房价、物价、利率趋势 #美国地产热点 第190集

关税对建筑类股的影响

第三点，建筑类股有发生波动吗？住宅建筑类股的表现，近期出现更大幅度的下滑，截至4月3日，今年迄今已经下跌超过15%，标普500指数下跌超过8%，而且很明显4月2日川普宣布关税之后，股市出现大幅跳水，恐慌指数VIX飙升39%，对建筑类股更是如此。

对股市的剧烈重挫，川普也向市场喊话，实施关税就像一场手术，现在手术已经完成，需要有一阵恢复期，川普相信之后市场将会繁荣，股票将会繁荣，因为美国会跟各国达成协议，他呼吁要看长期影响，不要担心短暂的震荡。所以，现在我们只能拭目以待，看接下来的磋商结果是否顺利，如果各国各持己见、实施报复性关税，那结果就会很糟糕，反之大家就会受益。

关税对建筑时间的影响

第四点，建筑业是否因为寻求替代材料，延长建筑工时？关于这点还需要更长的时间来观察，不过3月份新建独立房市场的建筑商信心指数为39分，比2月份下降3点，为七个月以来的最低水准。

在这次的对等关税宣布之际，川普政府其实也对几项美国没有生产的产品提供暂时的豁免，例如半导体、药品、木材、铜、关键矿物和能源，住宅建筑的关键材料——木材也在行列内，所以建筑业可以稍微松一口气，但这只是暂时的，万一谈判不顺利，随时也可能会宣布加征关税。另一方面，川普政府也希望重启美国伐木业，让美国的木材供给不要受限于外国。

事实上，因为贸易和环保政策，美国的伐木业已经萧条许多年，尽管美国是木材的进口大国，但大部分依靠加拿大等外国进口。因此，在这次的关税行动之外，川普在之前的多个行政令当中，有两个命令是用来增加美国国内的木材供给，和解决森林管理和降低野火风险的计划。对此，美国伐木工委员会表示欢迎这些政策，认为此举可以复苏美国的伐木业，同时也缓解对进口木材的紧迫性。

关税对新房库存量的影响

第五点，关税是否会带来新房库存量的压力？是不是会因为关税带来的建材涨价，导致购买放缓？或是因寻求替代材料，有可能会导致建筑工时拉长，而造成供应不及？这些也需要一段时间的观察，才有办法看到更具体的表现。但是就目前美国官方的数据，一月份和二月份，都还有9个月和8.9个月的库存量，这个数量都比过去几年还要多，所以整体而言，对新房的供应暂时是不需要担心的。

关税对利率的影响

说完以上五点，最后第六点我想谈谈对抵押贷款利率影响。因为关税带来的经济冲击，导致很多人对经济产生恐慌情绪，有很多人因此抛售股票或资产，转向债券市场，寻求避险。这样的行动却正好给贷款市场包多的资金，降低了利率。不过另一方面，关税带来的物价上涨，也会使美联储的降息继续暂停，使利率下降受阻。

在这样的背景之下，近期的三十年固定利率一直在7%以下浮动，比前一段时间的7%以上，确实给抵押贷款市场带来更多的申请量。不过，因为关税带来的经济下行风险和通胀可能性，让众多专家呼吁美联储应该尽快在6月份开启降息步伐，以防止美国经济出现衰退。

换句话说，如果通胀没有加剧，降息才可能继续，利率才会下降，反之，利率就会上扬。但是，美国自动数据处理公司，在4月2日发布的就业报告显示，3月份美国私营企业就业增长高于预期。美国劳工部4月4日也发布就业报告显示，3月新增非农就业人数22.8万，也远高于预期。

这些都表示美国的经济韧性仍十分强劲，但这也会放缓美联储的降息决策。总结来说，许多因素都在影响利率的上下，最终哪个数据最为突出，将最有可能对利率起到更大的影响。

到目前为止，美国房地产市场包多的是因为关税带来的心理因素，所造成的影响，大家仍然在观望后续美国和各国的谈判结果，还有稍晚关税真正实施带来的后果。所以，真正意义上的房市崩盘，目前并没有发生，更多的是因为恐慌心理导致的暂时停止购买和投资行动。◇