30年后，美国的房市走向哪里？

内行预测，外行猜测，看热闹的瞎蒙。所以我也来凑凑热闹瞎蒙，说不定能抛砖引玉，可以看到更多大家和专家的想法。

觉得房价从长期看很容易走进死胡同.

下面就给这个结论合理化一下，这大概就是先入为主吧.

导致房价上涨的因素：

经济：

通货膨胀。这是阻止房价下跌的压倒性因素。

如果住在一个房子里超过 10 年，可以节省开支，最终build equity

人口：

移民、外国土豪，房地产投资者。可除非像前几年有大量移民，否则不太可能产生巨大影响。

文化：

所有权提供的情感价值。

导致房价下降或停滞的因素：

人口：

婴儿潮一代正在老龄化，当他们去世时，75% 的后代会卖掉房子（反正不用付税）。婴儿潮一代生在 1946-1964 年之间，大约 10 年后这种情况将开始发生，考虑到婴儿潮一代人口众多且近年出生率低，有可能冒出大量库存。

经济：

高房价和高贷款利率 - 我们总被忽悠说你拥有房屋是一种很好的储蓄和投资工具，过去是的，可现在，坐下来按按计算器，买房在经济上没有多大意义。别忘了在贷款支付的前几年，付的主要是利息而不是本金。而且利率在短时间内降到 3% 可能性不大.

高持有成本 - 拥有房屋曾经是一种省钱和投资的好方法，因为保持贷款利率不变，不用担心因通货膨胀而上涨的租金。可现在房产税、维修费、保险费、HOA费的上涨越来越突出，租金上涨是否与这些因素成比例值得怀疑。现很多地方租更便宜; 如果是房东，并不一定能把上面形形色色这些成本转嫁给租房者。

文化：

限制流动性。如果因为工作和其他因素住不到五六年被迫搬出去，从经济到精力上其实都不划算。own nothing and be happy - 更有灵活性和自由，适应当今瞬息万变的时代。

所以结论呢？感觉通胀和人口是两个最重要的因素。房价因为通胀不会掉到哪里去，可因为大批千禧一代人的退出和近几年的暴涨也涨不到哪里去。

Nothing is certain. 确定的是未来 20 到 30 年的“通货膨胀”！