中国各地频现“鬼城” 学者析房产庞氏骗局

中国房地产持续低迷恶化，看不到人气的“鬼城”（鬼区）到处可见。外媒披露中国各地空置的住房数量多达8,000万～9,000万套。有学者表示，中国的房地产开发模式已经成为“庞氏骗局”，将对中国产生“巨大”的连锁反应。

中国博主探“鬼城”

大纪元记者近日在中国社交网络查找有关“鬼城”的最新消息。

3月23日，中国博主“阳光探路者”拍视频表示，这个小区已建了很久了，不知为什么一直没人入住。荒废很多年，杂草丛生，单元门都是封着的。他特意在白天来，从对面楼的窗户看，都是空房，即便白天都有点阴森。

一名云南曲靖的房产博主“凤凰杨杨”发视频说：“今天我发现了一个特别恐怖的地方，作为一个土生土长的曲靖人，我从来还认不得有这种地方的存在。我们今天出来看房子，来到我这边的一个小区，整个小区里面竟然没有一户居住，没有一个人影，这个现象也太奇怪了，现在还是正午的时间。我进来都感觉是毛骨悚然，阴气森森，除了那边远处有两只流浪狗在叫，除了风声，基本上也听不见其它的声音。这种小区，竟然有业主告诉我来看房子，他要卖这里面的房子。能卖给谁去呀？”

3月22日，浙江嘉善一名房产博主拍视频表示，“嘉善再过十年，到处都是无人居住的大楼。现在嘉善的房子越来越多，它还在建，而人却越来越少。”

或许与中共官方宣称要唱响“经济光明论”有关，前一天记者看到一个旅游博主介绍一个西北“鬼城”的视频，来不及下载保存，今天（25日）已被删除。网上流传几个美国亲共网红，在为个别“鬼城”“辟谣”。

中国空置住房多达8,000万至9,000万套

美国《新闻周刊》今年3月21日报道，有研究表明，在中国，有大约70%的家庭财富都与房地产有关。然而，长期积累的房地产投机性泡沫，近几年在官方加大力度监管打击下开始破灭。

麻省理工学院技术与城市规划副教授Sarah Williams在接受《新闻周刊》采访时分析表示，中国的房地产开发早就供过于求了，然而在当时房地产开发已远远超过了“饱和点”的情况下，中共政府仍然鼓励房地产开发商继续开发住房，银行也为更多的项目发放贷款，让开发商可以用新的贷款来偿还旧债的款项。

“他们需要投资回报，所以他们为过度负债的房地产开发商开辟了新的土地和新的贷款，这样这些开发商就可以用这些新贷款偿还以前的贷款。”Sarah Williams表示，“简单来说，这有点像庞氏骗局。”

报道表示，中国的房地产市场在2020年左右陷入冻结状态，据统计全国各地大约有6,000万至8,000万套房屋空置，还有至少数百万套房屋尚未完工——即通常所说的烂尾楼，这加剧了中国经济放缓的压力。

《华尔街日报》在去年10月2日报道，由于官方不提供空置房的统计数据，经济学家利用空置率、预售许可和其它数据估计出，中国目前空置房多达9,000万间，当中3,100万间是全部或部分建成但从未出售；另有5,000万至6,000万间住房已被购买但仍然空置。此外，还有2,000万间已售但未能完工的住房。而随着人口预计减少，中国住房过剩的问题将难以解决，尤其是在一些小城市。

Sarah Williams对《新闻周刊》分析表示，分散在中国各地的小型“鬼区”才是对中国经济最大的威胁，这些空置的社区代表着过度投资与资源错置，对民众生计构成了实质的威胁，随着时间的推移，这些事情恐将对中国整体经济造成巨大的连锁反应。

十年前官媒预测未来中国现50座“鬼城”

2014年，标准排名与《投资时报》联合发布“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）”，其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。这一榜单最终选取了排名靠前的50个城市，指中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

所谓“鬼城指数”，是指城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。这个标准的理论依据来自中共住建部的占用地标准──每一平方公里建成区容纳1万人口。比如，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，如果目前该城区仅有50万人，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”“空城”。

据当时报道，“鬼城”的出现与中国城市过去几年扩城大跃进有关。2008年到2012年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建了50个温州城（截至2012年底，温州建成区面积为204平方公里）。如果以城市建设用地面积来算，结果将更加惊人。

有关“鬼城”，过去被媒体热报的还有几个比较典型的例子，如内蒙古自治区鄂尔多斯市的康巴什区建造了一个庞大的生活区，当初建造时计划能容纳约30万人，但建成后实际的入住率据报还不到10%。

2025年多个“鬼城”

作者Mark Lin今年初撰文列举2025年5例事实上的中国“鬼城”。

其一是河北廊坊（河北），房价过高，加上北京限购政策影响，吸引力大幅减弱。加上当地经济和产业基础不足，无法留住人口。

其二是海南三亚，时至今日，许多住宅都以“度假暂住”或“退休养老”用途为主，实际常驻人口极少。加上三亚近年更无法维持旅游旺季的热闹景象，遂加速了该区房市的衰败。

其三是贵州贵安新区，大量基础设施和住宅建设完成后，产业和住户的实际进驻率却不断探底。

其四是浙江义乌，当地政府开发规模过大，未能吸引更多本地定居人口。如今遂演变成义乌有重大商展、贸易活动时，外地人才会大量前往当地，但目前当地的贸易、厂商进驻率等都显得十分冷清。

其五是天津滨海新区，近年来吸引外资和高阶人才的效果不明显，部分地区更因交通不便，成为空置的“鬼城”。

另外，北京当局耗资6,100亿元人民币打造的雄安新区，同样是高楼大厦林立，但街道上却始终空空荡荡。作者Mark Lin认为，北京当局试图定调雄安仍处于“培育期”，但至少短期内的“空城”现象是无可规避的现实。

租房市场低迷推高住房空置率

根据中共统计局发布的2024年房地产数据，截至今年2月末，商品房待售面积79,891万平方米，同比增长5.1%。中共在多次会议上强调房地产市场要“止跌回稳”，显然目前止跌回稳落空。

经济不景气，失业率高企，租房市场的低迷也进一步推高住房空置率。

根据中指研究院的报告，2024年中国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅比2023年扩大了2.95个百分点。2025年初房租跌势仍未止，根据中共国家统计局数据，1月份房租价格同比下降0.2%。

大陆财经媒体《智谷趋势》的报告分析，租房需求下降的其中一个原因是，居民收入预期偏弱，在去年公布财产净收入的15个省份中，北京、江苏等五省市都出现负增长。