美国房市大PK：旧金山对决西雅图

今天这一集我要开启一个新的系列，称为“PK系列”，让两个城市或是多个城市一起进行PK，比较城市之间的差异性，例如就业、交通、学区、政策、生活等等各种方面。所以，这个系列就是试图帮华人朋友厘清不同城市的住房特性，试着帮助在选择城市居住的人能够清楚的知道，哪些可能更符合他的需求、或者可能是想要避开的硬伤。

第一集我就以西雅图、旧金山两大科技重镇进行PK，看看你可能会更适合哪个城市。

为什么这一集要来比较旧金山和西雅图呢？因为这两个城市都是美国西岸的大都会区，而且同样都是以科技业为首要的都会区，很多人在寻找科技公司就业，或是比较富裕的家庭在寻找住房投资时，都会同时比较这两个城市的差异。所以，首先我们来看旧金山市和西雅图市的房地产市场芭况，稍后我也会对比大旧金山地区，还有大西雅图地区的市场，让大家有一个比较全面的了解。

旧金山市和西雅图市：房价与租金

在旧金山市和西雅图市的房价方面，旧金山长期以来是全美房价最高的城市之一，中位数房价大约130万美元。不过，疫情之后因为远程工作，还有市区治安严重恶化的缘故，导致人口严重外移，房价曾经下跌，但近期有回升的趋势，加上新任市长丹尼尔?罗伟（Daniel Lurie）的大力整顿，相信之后旧金山会重返过去的荣景。

在西雅图市，当地房价也很高，但相对旧金山略为便宜，中位数房价大约落在85万美元到100万美元之间。事实上，西雅图这几年的房价比旧金山稳定，而且持续受到Amazon、Microsoft等科技巨头的支持，也比较没有旧金山的治安乱象，所以房市需求较为稳健。

如果谈到租金报酬率，虽然旧金山的租金比较高，但房价也比较贵，算起来报酬率通常会比西雅图低，所以如果考虑租金报酬率，西雅图会比较适合，因为买房的成本比较低。

做一个简单计算，假设购买一套旧金山投资房130万，年租是48,000美元，报酬率大约是3.69%；西雅图购买一套投资房85万，年租是36,000美元，报酬率大约是4.24%。

大旧金山地区vs大西雅图地区

接下来，我们就来看大旧金山地区，还有大西雅图地区的比较。不过这里我会以华人人口多的城市来介绍，华人比例少的城市就先略过了。
双城PK旧金山对决西雅图｜西雅图vs旧金山：房价、租金、学区、犯罪率、华人社区 谁胜谁负！？ #美国地产热点

一、治安

首先看到两大都会区的治安情况，在整体犯罪率图表中，可以看到旧金山市的犯罪率有很大的危机，是全美前二十高，尤其是财产犯罪很多，汽车车窗被砸非常普遍。过了海湾大桥到对面的奥克兰一样是犯罪率很高，被评为全美最危险的城市。

这两个城市有很多早期的华人移民者，但近几年新的移民都比较少选择这两个区了。不过在南湾的圣荷西，犯罪率就会大大的降低，其实整个硅谷范围的治安都非常良好，甚至东湾的菲利蒙市多次被评为居住最佳城市或退休城市。

再看到西雅图，西雅图市也面临高犯罪率的问题，同样以财产犯罪为主，暴力犯罪比较低。另外，在贝尔维尤（Bellevue）和雷德蒙德（Redmond），都是属于高收入、治安良好的城市。尤其贝尔维尤更是有不少富裕家庭，是治安极佳的社区，同时是华人居住最多的城市，是华人比例仅次于旧金山湾区的美国城市。而雷德蒙德则是微软总部的所在地。

如果以安全为考量，旧金山湾区有Cupertino、Palo Alto、San Mateo、Pleasanton、Dublin可以推荐；在大西雅图有Bellevue、Redmond、Sammamish、Kirkland、Issaquah等城市。基本上只要避开旧金山、西雅图的市中心，到外围城市都会有比较好的治安情况。

二、房价

第二个房价比较，总体来说湾区的房价会比西雅图地区还高，一百万可以说是湾区最基本的房价，旧金山市的中位价是一百多万，但是来到硅谷的Cupertino、Palo Alto基本都要两三百万以上的价位。

在大西雅图，市中心中位价大约是85到100万之间，但是到东边的Bellevue、Redmond，中位价大约在130万，Bellevue甚至会再高一些。另外，在Sammamish、Kirkland、Issaquah也是大约120万、130万左右的价位。Sammamish的价位更高一些，华人比例虽然没有Bellevue多，但是近年都有增加的趋势。

顺带一说，基本上，大西雅图地区以华盛顿湖为分界，西边就是西雅图市，开发比较早，很多独立房都有百年的历史。至于东边，统称Esatside，由多个城市组成，就是刚刚提到Bellevue这些城市，大约从五十年前开始开发，所以社区、住房都比较新，由于社区规划好、房屋大，都受到很多华人朋友的喜爱。

三、华人社区

第三、我们就来说华人社区，旧金山湾区的华人比例会高于西雅图地区，很多湾区城市华人比例超过三成，像是Cupertino、Fremont、Daly City，总的来说南湾硅谷一带聚集很多华人新移民，所以当地会有众多亚洲超市、华人商店、中餐厅、茶饮店、中文补习班等，要找到各种中文服务基本也都没问题。

再看到西雅图，刚刚也说到东边有比较多的华人居民，不过比例上略少于湾区，但是近年也在快速增加中，所以各种华人商店、服务也在逐渐增加。所以，您要是想居住无障碍，比较不受语言限制，湾区会是更好的选择。但是如果想投资华人商店，因为西雅图正在快速成长，或许会带来更高的商业获利增长，成本相对也比较低。

四、学区

第四、比较学区，两地都有很多优秀公立学校，但是湾区的优秀学区会比西雅图更多，例如像是Palo Alto联合学区、Fremont联合学区、Los Gatos-Saratoga联合高中学区等，都是华人非常向往的，加州最优秀的学区。

在西雅图，Bellevue、Lake Washington也是非常好的学区，基本上想搬到西雅图的华人也都是因为这些良好的教育品质，而前往居住的。这些好学区都集中在在西雅图东边，而旧金山湾区则是分布在整个湾区各地，数量上也比较多。

五、就业环境

第五、来比较就业环境，湾区当然就是大家熟知的硅谷所在地，正确的说是位在南湾地区，这里聚集了无数的科技公司总部与研发中心，但整体来说，湾区其实都遍布大大小小的公司，形成非常完整的科技聚落。另外，湾区也有很强的金融、生物科技、新创产业，所以这里的竞争很大，薪资也高，是许多人找工作的梦想。

在西雅图，亚马逊和微软可以说是当地最大的雇主，亚马逊总部设立的西雅图市中心，微软总部则是在东边的Redmond，其它很多科技公司则是设立分公司。不过，西雅图的航太、零售、生技和近期热门的AI也是大力发展的重点。

总归来说，湾区的高薪职位会更多，它仍然是美国最密集、最成熟的科技地区。但是，西雅图也有“第二硅谷”之称，正在大量吸纳人才，而且生活成本也比湾区低，对经济压力会比较小。

六、租金

最后，第六、我们来比较两大地区的租金情况，整体来说，湾区租金会更高，以单卧房来看，湾区从$2800－$3500左右，大西雅图从$2000－$2600左右。湾区会因为城市的不同有比较大的差异，例如奥克兰因为治安差，租金就偏低。但是，在San Mateo、Cupertino、Palo Alto、Fremont，租金普遍超过三千，Fremont会是一个投资、自住的平衡点，因为交通上离旧金山较远，也没有涵盖在硅谷范围，不过治安好、学区好、华人也多，是个高CP值的选择。

在西雅图地区，整体租金成长比较稳定，而且以东区上升速度较快。最昂贵的还是在Bellevue，生活品质上乘；西雅图市中心租金稍低，有更多的学生与科技新贵居住；Redmond受惠于微软，家庭租客更多；Kirkland会享受更多的湖岸景色，生活机能也很强。

以租金来说，湾区属于全美最高等级，西雅图是略低但快速上升。租屋供应量，湾区的市中心都很缺乏，但郊区正在开发中，相对西雅图的供应量比较多。也因为湾区租金贵，即便对中高收入者都是一个压力，西雅图就相对合理，对年轻族群、学生、年轻专业人士比较友善。

总结这次哪一个城市PK获胜呢？其实我觉得住房是各取所需，而且每家财务状况不同，无法说哪个都会区最好，只能说对某些人来说，西雅图更适合他，另外有人可能更喜欢旧金山。如果您是高资产、高收入人士，在湾区可以选择Cupertino、Palo Alto，在西雅图可以找Bellevue。如果是中产阶级，湾区的东湾部分有较低的房价，在西雅图Redmond、Kirkland会是实惠的选择。

如果考虑报酬率，西雅图的Renton、Issaquah有不错的机会，湾区可以考虑Dublin等东湾城市。如果是学生或新移民考虑暂时居住，湾区的奥克兰、西雅图市中心或更偏北的城市都可以考虑。◇